原標(biāo)題：平息物業(yè)失職與業(yè)主對抗糾紛

　　——以蘭州某物業(yè)糾紛案解讀民法典有關(guān)規(guī)定

　　受邀嘉賓：甘肅策橫律師事務(wù)所律師阮　磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報(bào)記者李曉云

　　本期主題：小物業(yè)、大民生。近年來，隨著廣大居民對生活居住環(huán)境品質(zhì)需求的提升，因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的矛盾糾紛備受社會各界關(guān)注。那么，業(yè)主究竟能否以“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”作為抗辯理由拒絕全額繳費(fèi)？業(yè)主自行修復(fù)公共區(qū)域損害的“私力救濟(jì)”行為，是否構(gòu)成對物業(yè)合同義務(wù)的合法替代？本期“舉案說法”針對這些法律問題，以蘭州某物業(yè)糾紛案解讀民法典有關(guān)規(guī)定。

　　典型案例：2024年，蘭州某小區(qū)業(yè)主張某亮因屋頂長期漏水，多次向物業(yè)公司反映無人處理，拒絕繳納2018年至2023年的物業(yè)費(fèi)共計(jì)17403元。物業(yè)公司一怒之下將張某亮告上法庭，要求其補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)及違約金2000元，合計(jì)19403元。業(yè)主張某亮辯稱，從2012年10月入住到2018年未拖欠物業(yè)費(fèi)，其購買的是30樓頂層，物業(yè)把樓頂?shù)墓财脚_讓給某住戶當(dāng)花園，種花種菜破壞了防水層，平臺從2017年年底就開始漏水，嚴(yán)重影響到正常生活，多次向物業(yè)公司反映后卻無人處理，其自行修復(fù)了防水層，請求法院駁回訴訟請求。

　　裁判結(jié)果：法院審理認(rèn)為，《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，當(dāng)事人應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。樓頂系小區(qū)的共用部位，屬于物業(yè)的管理服務(wù)范圍。業(yè)主因樓頂種菜導(dǎo)致漏水問題向物業(yè)反映，一直未處理，直至2024年業(yè)主自行修復(fù)，物業(yè)構(gòu)成違約。從業(yè)主提供的照片看，房屋損壞較嚴(yán)重，其修復(fù)費(fèi)用超出物業(yè)費(fèi)17403元的可能性較大，故物業(yè)訴求法院不予支持，判決駁回了物業(yè)的全部訴訟請求。

　　主持人：本案中，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)是否合法有據(jù)？

　　阮　磊：在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主以物業(yè)未妥善履行公共區(qū)域管理義務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，其抗辯權(quán)需結(jié)合《中華人民共和國民法典》合同編及物業(yè)服務(wù)合同的特殊性綜合判斷。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，但若物業(yè)存在根本違約行為，如未履行主要義務(wù)，業(yè)主可主張部分抗辯。本案中，樓頂屬于《中華人民共和國民法典》中規(guī)定的業(yè)主共有部分，物業(yè)負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。物業(yè)長期未處理業(yè)主關(guān)于樓頂種菜破壞防水層的投訴，構(gòu)成對合同義務(wù)的違反，業(yè)主因此拒交物業(yè)費(fèi)具備一定正當(dāng)性。

　　主持人：物業(yè)糾紛中，如何正確適用“過失相抵”的法律原則？

　　阮　磊：法院以“修復(fù)費(fèi)用超出欠費(fèi)金額”為由駁回物業(yè)訴求，實(shí)質(zhì)是將物業(yè)違約損失與物業(yè)費(fèi)進(jìn)行利益衡量。結(jié)合《中華人民共和國民法典》公平原則及違約責(zé)任規(guī)則，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主支付的對價(jià)，物業(yè)未履約時(shí)，業(yè)主可主張減少價(jià)款。但若業(yè)主未通過合法程序（如催告、解約）直接以修復(fù)費(fèi)用抵扣，可能構(gòu)成單方變更合同，需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是業(yè)主自行修復(fù)需滿足必要性（如漏水嚴(yán)重影響居?。┖秃侠硇裕ㄐ迯?fù)方案經(jīng)專業(yè)評估）。法院在判決中實(shí)質(zhì)采用“損益相抵”規(guī)則，即物業(yè)因違約節(jié)省了維修成本（本應(yīng)用于修復(fù)的資金），而業(yè)主因房屋損壞承受額外損失，兩者相抵后物業(yè)無權(quán)主張費(fèi)用。此裁判符合《中華人民共和國民法典》第五百九十二條規(guī)定的“過失相抵”原則。

　　主持人：物業(yè)對公共區(qū)域的管理義務(wù)是否因業(yè)主長期未繳費(fèi)可以免除？

　　阮　磊：物業(yè)服務(wù)具有長期性、持續(xù)性特征，物業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)為由中止履行核心義務(wù)（如安保、公共設(shè)施維護(hù)等），即使業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)仍需保障基本服務(wù)，否則構(gòu)成雙重違約。物業(yè)未修復(fù)漏水問題可能源于資金不足（因欠費(fèi)），但此抗辯不成立。因?yàn)槲飿I(yè)對公共區(qū)域的維護(hù)屬合同主要義務(wù)，其履行不因個別業(yè)主欠費(fèi)而豁免，否則將導(dǎo)致“以違約對抗違約”的惡性循環(huán)。物業(yè)可通過訴訟主張欠費(fèi)，但不得以欠費(fèi)為由拒絕履行義務(wù)；業(yè)主則應(yīng)通過合法途徑（如催告、解約）救濟(jì)，而非自行對抗。本案中，物業(yè)長期忽視業(yè)主訴求，實(shí)質(zhì)是濫用合同優(yōu)勢地位，法院判決凸顯了物業(yè)服務(wù)“公益性”優(yōu)先于“營利性”的司法傾向。